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  本次首推的溪山禾玺首府，总占地面积9454㎡，总建筑面积约6.32万㎡，计容建筑面积约4.75万㎡，容积率4.31，绿化率42%，共由2栋总高42层的住宅组成，分别是1栋1单元/1栋2单元，配建有游泳池。

  总规划454户，3梯6户设计，地下室有2层，规划停车位450个，车位占比1：0.99。

  【超配选材·品质建筑】精研美学立面，重塑空间秩序之美，联袂知名设计团队，臻选高品质建筑材料，匠造美学范本。

  【超配品质·水岸臻著】溪山禾玺作为“溪山系”又一力作，承袭精工匠造标准，匠造建面约72-95㎡3-4房，通过多开间朝南向、多飘窗等设计，打造城市理想人居。甄选品牌臻装，打造通风、采光、品质俱佳的超配臻品。

  与市面同面积产品相比，该户型采用客餐厨+阳台一体化设计，双向对流通风采光；主卧还有270°环幕飘窗，带来极佳视野景观。

  客餐厨阳台一体化设计，动线流畅；创新型的S墙设计，预留内嵌冰箱位，空间最大化利用；厨房可开可合，一体化公区空间可随意切换；

  户型灵动百变。客厅与一侧的次卧可以合并，加大客厅空间，依据需求做两房；主/次卧带L型大尺度飘窗，双面采光，清风流淌。

  方正格局，南北通透，动静分明。客餐厅+大进深阳台，实现双面采光通风；高效双卫生间，满足共同生活的亲属高峰需求。

  奢阔级主卧套房，270°环幕视野，开间达约4.65m，进深达约4.05m，远超市面同面积主卧的3.2~3.4m开间尺度，可将两次卧合并为超大儿童房。

  稀缺4房，主卧套房+次卧+1个多功能房，实现270°环幕采光，满足多人口家庭或者三代同堂居住所需。

  三开间朝南，客餐厨+阳台一体化设计，延展家庭公区休闲场地；餐厅位预留时下流行的“S”墙预留冰箱位，有效解放厨房作业空间；

  约94㎡户型配备有约2.5mX3.4m的大尺度阳台，可根据主人兴趣爱好，摆下一方书桌、一个茶台，亦或者种植花草，打造家庭小花园等；

  约95㎡户型打造有约6m豪宅级别的奢阔贯通式阳台，不但可以延展采光通风面，还能一半晾晒，一半观景。

  交通配套：项目毗邻主干道观澜大道，周边还有珠三角环线号地铁线公里，“观澜站”距离约1.3公里，8站到红山，9站到深圳北站，12站到福田上梅林。

  学校配套：项目附近规划有1所九年一贯制63班学校，根据2024年龙华区教育局最新的学区划分，小初学区都是划分在观澜中心学校，观澜二中，其他的还有龙华高级中学教育集团观澜校区是面向全龙华招生的。

  观澜中心学校在2024年小一是录取到了第三类，初一录取积分是第六类81.8分；观澜二中在2024年的录取积分是第三类60分，按照龙华区教育局的学校录取积分政策，非深户+学区购房属于第五类，深户其它户籍+学区购房属于第二类，所以必须要迁入深户才可能正真的保证小孩入读。

  商业配套：整个项目建设完成后将自带有2万㎡的社区底商，在1.3公里范围内有百佳华领域广场，兴万达广场，还有鸿荣源在建设中的20万㎡大型商业。

  2024年四季度，房地产终于在迎来了核心指标的企稳，10月份以来全国新房月度网签面积连续同环比保持增长，一手房成交占比持续回升，70城房价降幅也在年末迎来了收窄。“丁祖昱评楼市”年末发布会分析，基于库存风险等8个维度45个细分指标判断，杭州、上海、成都、西安等八个城市各项指标表现较佳，将在2025年率先回稳（详见文末附表）。

  但更多的城市同样在大力推行去库存、降风险，供小于求慢慢的变成了了城市新房市场的常态。相比率先回稳的8城，众多“后进”城市进入回稳期或许稍晚，但去库存的脚步同样不曾放慢。

  就2024年狭义库存规模变动情况去看，绝大多数样本城市狭义库存规模会降低，少数明显上升的上海、成都、西安，均为当前新房市场去化表现较佳，跻身2025年回稳城市之列的优秀城市。

  从狭义库存的压降规模来看，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024年末狭义库存均减少130万㎡以上，就变化幅度来看，东莞狭义库存更是同比下降25%，库存规模显著下降。

  固然，受新房交易流速下降影响，2024年九成样本城市的消化周期较2023年有所上升，即便杭州、天津等城市也不例外，超过一半的样本城市消化周期在18个月以上。但狭义库存的下降，说明地方主管部门已然能够先一步控制好新增供应的节奏，并通过保障房售出、收购闲置项目等方式进一步促进库存指标的下降，去库存、降风险进程正在快速推进。

  联系新房供求表现来看，九成样本城市2024年供小于求，推动去库存快速推进，其中14市供求差值更是超过100万㎡。进一步结合供求比指标，青岛、长春、重庆供求比均不到0.6，推盘节奏大幅放慢，存量项目成为了新房成交的绝对主力，城市仓库存储上的压力快速减轻。

  在当前稳市场阶段中，通过提高新增供应产品质量，可有效提升开盘去化率，促进市场信心回升。但在去库存角度，存量供应房源才是当前高库存的大多数来自。毕竟新项目、新推案100%的去化率，也不过让狭义库存停止上升，若要压降库存指标，短时间之内仍要着力加速存量项目的交易流速。

  典型如青岛胶州老城板块，2024年新房成交2309套，全市第二，但新增供应仅为1401套，仅为成交量的58%，再加之保障房收储等去库存措施的推进，2024年末新房库存同比减少18%。若2025年能够继续保持这一去库存力度，板块消化周期有望从26个月压降至20个月，重新再回到2年以内。

  土地成交方面，有10个城市2024年土地成交量较2023年下降超过200万㎡，其中上海更是较2023年少成交了512万㎡的宅地，若计入协议出让的宅地，上海2023年宅地交易量较2023年减少800万㎡，同比下降过半。但上海土地成交金额同比降幅仅有二成左右，2024年共成交约2700亿元，仍是2024年全国土地成交金额第一的城市，也是土地供给端“控量提质”的典范。

  排在二、三位的西安、杭州也在企稳8城之列。从“后进”城市来看，郑州、苏州、东莞表现尤为突出，土地交易量同比降幅均超过一半，其中东莞2024年只成交了52万㎡的宅地，同比下降82%。2024年东莞招拍挂市场只成交了3幅宅地，1幅为常平镇的安置房地块，由中建国际竞得，另外2幅为临深片区的塘厦镇人才房用地，均由华为竞得，从严格意义上来说，2024年东莞没有成交任何一宗商品房用地。

  在去库存降风险的行业大趋势下，新房成交大于土地成交，慢慢的变成了2024年绝大多数城市的常态，深圳、重庆、东莞等7市更是表现突出，2024年宅地成交建面不到新房成交规模的一半，相当于长期去化周期降低了6个月以上，极大减轻了城市的库存风险。比如深圳2024年新房成交492万㎡，而宅地成交建面只有89万㎡，长期仓库存储下降403.6万㎡，按2024年的新房成交流速计算，相当于广义消化周期降低了9.8个月。

  联系往年新房表现来看，重庆表现更加难能可贵，作为新房交易量曾经达到2000万㎡级别、高居全国前三的城市，2021年以来交易量急速下滑，2024年新房成交面积已下降至500万㎡。面对新房交易流速快速下行的挑战，地方主管部门在供给侧也及时做出了相应调整，除少数重点项目之外，增量供应均能免则免。2024年重庆市区一共仅成交了20宗宅地，合计成交建面135万㎡，仅为新房交易量的四分之一，推动长期库存减少404万㎡，广义消化周期下降9个月。且2024年重庆市区成交地块平均容积率仅为1.8，高品质低密宅地已然成为了2024年重庆土地成交的主力，并带动少数优质板块信心回升。典型如照母山宅地，容积率仅为1.0，吸引5家房企竞拍，经14轮出价以11.6%溢价率成交，预计将打造为洋房产品的四代宅。

  得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，2024年典型城市库存指标明显减轻，交出了理想的去库存“成绩单”。在库存基数相比来说较高，2024年末消化周期超过2年的城市中，东莞、郑州、徐州、无锡等表现较为突出，均在2024年大幅度减少了土地供应规模，较2023年少成交的土地交易量，相当于降低城市消化周期超过9个月。此外深圳、重庆、青岛等城市2024年土地成交规模远小于新房成交，也在实质上压降了长期库存规模，并推动消化周期下降9个月或更长时间。

  若典型城市能够保持2024年的去库存进度，2025年东莞、郑州、苏州、佛山、南京等城市狭义消化周期有望重回18个月以内，回归到合理的范围以内，长春、常州、南宁的去化压力也有望持续改善。随着慢慢的变多城市达成阶段性的去库存目标，市场信心有望随之回升，并成为2025年行业筑底企稳的关键力量。