2024年的济南土拍市场没有过多的惊涛骇浪,但仍有不少高光时刻值得回味。市场整体表现如何?哪家房企出手最阔绰?哪宗地块最贵?哪宗地块最抢手?2025年有哪些王炸级地块需要我们来关注?下面就跟随锐评视角,一起来看看!
2024年,济南主城六区累计成交77宗涉宅用地,建面347万㎡,对比22-23年均值基本持平;拿地金额233亿,对比22-23年均值上涨9%,这从侧面说明今年土地市场表现并不算差。
平均溢价率2.2%、平均容积率1.8,均达近5年历史新低。能预见的是,在明后年无论是核心区还是城市外围,慢慢的变多的低密楼盘将会如雨后春笋般出现,济南楼市正加速走向“低密时代”。
其他TOP9基本都是轨交集团、华润置地、城建集团、中海地产、海信地产、历城城发这样清一色的国央企和政府平台,济宁瑞马成了民企最后之光。
:文旅城B-1地块,5月8日保利置业、济宁瑞马、绿城、金茂4家房企参与竞拍,仅直落5轮便由济宁瑞马竞得,成交总价18.9亿。随后,济宁瑞马进行了股权出质,最终变为保利置业、绿城、济宁瑞马三家联合开发,即凤栖和鸣。
:茂岭山西A-4地块,容积率2.9,5月8日保利置业、济宁瑞马、金茂3家房企参与竞拍,仅直落2轮便由保利置业竞得,后与金茂、历下城发合作开发,即保利金茂琅誉。地块成交名义楼面地价14059元/㎡,如果算上代建18班学校及其他配套用房的成本,实际楼面价高达17000元/㎡+,换算成亩单价为3287万/亩。
2024年济南主城成交的77宗涉宅用地中,平均溢价率2.2%,仅8宗地溢价成交,其中最抢手的一定是长岭山兴港路地块。12月16日,海信地产与中海、华润血拼242轮,最终以15.38亿竞得该地块,溢价率46%,这也是济南年度溢价率最高地块。
这个“快”可以从动作快、流速快两个维度去理解。锐评粗略统计了一下,去年出让的住宅用地中,有7个项目成功入市。
从6月21日拿地到10月26日首开仅用了5个月的时间,速度如同踩上了风火轮
,并且取得了首开去化破10亿的佳绩,全年累计去化13.6亿,位居济南2024年单项目年度金额排行榜TOP10。
全年不声不响签了24亿,高居济南2024年单项目年度金额排行榜TOP4
,流速绝对顶呱呱。其他的新入市楼盘如凤栖和鸣、保利金茂琅誉、济高保利云上璟誉也有不错表现。
有收获,也有遗憾。据锐评不完全统计,2024年济南主城区共有4宗地块流拍或中(终)止出让,其中盛福DSF-09-04地块、文旅城B-14地块均是两次挂牌两次终止,起拍楼面价分别降了1748元/㎡、862元/㎡,仍鲜有问津;被高度关注的茂岭山西A1地块提前终止,让人倍感意外。
曾经不少热衷拿地的房企,在2024年开始变得更加谨慎。在锐评看来,谨慎拿地,地价稳定其实是一件好事,因为“面粉”价格降了,意味着后续“面包”的价格也不会太高,能更好的让楼市行情回归稳定。
首批出让的可能为13-02/13-04地块,用地面积4.8万㎡,容积率2.6,计容建面12.6万㎡。两宗地块曾计划于24年8月出让,后因种种原因未能如期挂地,25年挂地的概率非常大。地块临近经十路、省博、万象城,两侧沿路规划有公园绿地,无明显坏因,可谓是济南近几年最优质的土地之一,茂岭山西A4实际成交楼面价17000元/㎡,这里位置更佳、容积率更低,预计能到多少?
茂岭山西A1地块因故终止出让,起拍楼面价高达15000元/㎡,预计25年仍会复牌,容积率2.9,计容建面10.8万㎡。据悉,茂岭山西一期A2/A3/A10地块25年也有出让计划,容积率1.3-1.8,计容建面8.0万㎡,济南顶级核心区低密洋房别墅产品大概率快要来了,按A1地价推算楼面价要破30000元/㎡?
近日,东郊饭店旧城改造项目真正开始启动房屋征收,共规划住宅商业两宗地块,住宅用地面积56亩、容积率2.8,计容建面10.4万㎡,预计后期有一定体量回迁。该地块位于山大路板块核心位置,旁边的中建国熙台2019年年初拿地,同样附带了一宗建面5.1万㎡的商务金融用地,住宅用地楼面价11519元/㎡,本地块预计起拍价不会太低。
今年科技城片区09街区东新热电厂供热用地调整为城镇住宅用地;11月底,烟囱开始拆除,预计最快25年下半年可以迎来挂牌。地块用地面积8.8万㎡,南侧的悦澜山、尊御府容积率为2.8\2.9,拿地楼面价均为10700元/㎡,按此容积率计算,预计建面为24.6万㎡,楼面价预计能到多少?
地块位于海信长岭山兴港路北侧,据悉也会趁热度推出,两地块用地面积合计约7.7万㎡,行政区隶属历城区,按南侧海信地块2.3容积率估算,建面17.7万㎡,对比海信11000元/㎡楼面价,预估楼面价也不会太低。预计推出时间在25年下半年。
2024年,济南出台多条重磅新政救市,政策措施基本应出尽出,市场也在年底取得了阶段性的止跌,预计2025年将逐步加大政策落实力度,有效促进楼市止跌企稳。
核心区优质土地供应增多,且产品更新迭代加速,市场正逐步从“卷价格”进入到“卷产品”阶段!对于购房者而言,改善短缺时代已结束,价格逐步企稳,可以挑挑选选的机会也更多了。
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