2024年的济南土拍市场没有过多的惊涛骇浪，但仍有不少高光时刻值得回味。市场整体表现如何？哪家房企出手最阔绰?哪宗地块最贵?哪宗地块最抢手？2025年有哪些王炸级地块需要我们来关注？下面就跟随锐评视角，一起来看看!

  2024年，济南主城六区累计成交77宗涉宅用地，建面347万㎡，对比22-23年均值基本持平；拿地金额233亿，对比22-23年均值上涨9%，这从侧面说明今年土地市场表现并不算差。

  平均溢价率2.2%、平均容积率1.8，均达近5年历史新低。能预见的是，在明后年无论是核心区还是城市外围，慢慢的变多的低密楼盘将会如雨后春笋般出现，济南楼市正加速走向“低密时代”。

  其他TOP9基本都是轨交集团、华润置地、城建集团、中海地产、海信地产、历城城发这样清一色的国央企和政府平台，济宁瑞马成了民企最后之光。

  ：文旅城B-1地块，5月8日保利置业、济宁瑞马、绿城、金茂4家房企参与竞拍，仅直落5轮便由济宁瑞马竞得，成交总价18.9亿。随后，济宁瑞马进行了股权出质，最终变为保利置业、绿城、济宁瑞马三家联合开发，即凤栖和鸣。

  ：茂岭山西A-4地块，容积率2.9，5月8日保利置业、济宁瑞马、金茂3家房企参与竞拍，仅直落2轮便由保利置业竞得，后与金茂、历下城发合作开发，即保利金茂琅誉。地块成交名义楼面地价14059元/㎡，如果算上代建18班学校及其他配套用房的成本，实际楼面价高达17000元/㎡+，换算成亩单价为3287万/亩。

  2024年济南主城成交的77宗涉宅用地中，平均溢价率2.2%，仅8宗地溢价成交，其中最抢手的一定是长岭山兴港路地块。12月16日，海信地产与中海、华润血拼242轮，最终以15.38亿竞得该地块，溢价率46%，这也是济南年度溢价率最高地块。

  这个“快”可以从动作快、流速快两个维度去理解。锐评粗略统计了一下，去年出让的住宅用地中，有7个项目成功入市。

  从6月21日拿地到10月26日首开仅用了5个月的时间，速度如同踩上了风火轮

  ，并且取得了首开去化破10亿的佳绩，全年累计去化13.6亿，位居济南2024年单项目年度金额排行榜TOP10。

  全年不声不响签了24亿，高居济南2024年单项目年度金额排行榜TOP4

  ，流速绝对顶呱呱。其他的新入市楼盘如凤栖和鸣、保利金茂琅誉、济高保利云上璟誉也有不错表现。

  有收获，也有遗憾。据锐评不完全统计，2024年济南主城区共有4宗地块流拍或中（终）止出让，其中盛福DSF-09-04地块、文旅城B-14地块均是两次挂牌两次终止，起拍楼面价分别降了1748元/㎡、862元/㎡，仍鲜有问津；被高度关注的茂岭山西A1地块提前终止，让人倍感意外。

  曾经不少热衷拿地的房企，在2024年开始变得更加谨慎。在锐评看来，谨慎拿地，地价稳定其实是一件好事，因为“面粉”价格降了，意味着后续“面包”的价格也不会太高，能更好的让楼市行情回归稳定。

  首批出让的可能为13-02/13-04地块,用地面积4.8万㎡，容积率2.6，计容建面12.6万㎡。两宗地块曾计划于24年8月出让，后因种种原因未能如期挂地，25年挂地的概率非常大。地块临近经十路、省博、万象城，两侧沿路规划有公园绿地，无明显坏因，可谓是济南近几年最优质的土地之一，茂岭山西A4实际成交楼面价17000元/㎡，这里位置更佳、容积率更低，预计能到多少？

  茂岭山西A1地块因故终止出让，起拍楼面价高达15000元/㎡，预计25年仍会复牌，容积率2.9，计容建面10.8万㎡。据悉，茂岭山西一期A2/A3/A10地块25年也有出让计划，容积率1.3-1.8，计容建面8.0万㎡，济南顶级核心区低密洋房别墅产品大概率快要来了，按A1地价推算楼面价要破30000元/㎡？

  近日，东郊饭店旧城改造项目真正开始启动房屋征收，共规划住宅商业两宗地块，住宅用地面积56亩、容积率2.8，计容建面10.4万㎡，预计后期有一定体量回迁。该地块位于山大路板块核心位置，旁边的中建国熙台2019年年初拿地，同样附带了一宗建面5.1万㎡的商务金融用地，住宅用地楼面价11519元/㎡，本地块预计起拍价不会太低。

  今年科技城片区09街区东新热电厂供热用地调整为城镇住宅用地；11月底，烟囱开始拆除，预计最快25年下半年可以迎来挂牌。地块用地面积8.8万㎡，南侧的悦澜山、尊御府容积率为2.8\2.9，拿地楼面价均为10700元/㎡，按此容积率计算，预计建面为24.6万㎡，楼面价预计能到多少？

  地块位于海信长岭山兴港路北侧，据悉也会趁热度推出，两地块用地面积合计约7.7万㎡，行政区隶属历城区，按南侧海信地块2.3容积率估算，建面17.7万㎡，对比海信11000元/㎡楼面价，预估楼面价也不会太低。预计推出时间在25年下半年。

  2024年，济南出台多条重磅新政救市，政策措施基本应出尽出，市场也在年底取得了阶段性的止跌，预计2025年将逐步加大政策落实力度，有效促进楼市止跌企稳。

  核心区优质土地供应增多，且产品更新迭代加速，市场正逐步从“卷价格”进入到“卷产品”阶段！对于购房者而言，改善短缺时代已结束，价格逐步企稳，可以挑挑选选的机会也更多了。

  近日，上海一彩民10元机选中5000万，当事人：今年我也将退休，准备退休后再规划这笔奖金的使用。

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